房地产期货(房地产期货与现货)

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本文目录一览：

• 1、房屋预售弊大于利还是利大于弊？
• 2、楼花与期房的区别
• 3、房地产是不是期货？

房屋预售弊大于利还是利大于弊？

弊大于利。

众所周知，尽管绝大多数商品房都可以“预售”。但实际情况是，现房和期房长期共存。只不过，绝大多数的“现房销售”是因为在预售期内没有卖完，等房子完全建成后转为现房销售。在“期”转“现”的同时，售价也会有所调整。现房的售价会高于期房。

原因也简单，因为现房的风险低，当然就贵。同样是一个商品房项目，期房和现房同房不同价，揭示了一个隐情——买期房类似于证券投资，存在一定风险。

只不过，由于此前二十年房地产行业一路高歌猛进水涨船高，不但房地产期货风险几乎为零，而且成为更赚钱的投资。于是，很多人似乎忘了是在做“投资”了。

现实生活中，大家购买的商品一般都是现货，可以试穿试用甚至先尝后买，拿不 *** 或者货不对板的概率极低，但期房除外。

期房预售的本质就是，开发商没有足够的钱，借购买人的钱来开发楼盘，然后把已属于购买人的房子建成并还给人家。又因为买房人的钱也不够，于是需要找银行借钱（按揭）。

而银行又要求借钱需要抵押物，所以房主要把房子抵押给银行交换贷款，于是房子在抵押期间是属于银行的。

所以，一旦期房烂尾，银行和房主都会心惊胆战。然而，今年以来，受疫情和宏观经济走势的影响。开发商“雷声”不断。部分已预售的期房烂尾，原来属于低风险的投资行为成为高风险，因而引发社会对期房和预售制的讨论。眼下公众的更大诉求是，优先保护购房人的利益。这当然是对的。

但其他投资人怎么办？具体来说，银行怎么办？信托基金怎么办？如果说房贷背后是一个个普通的家庭，那么信托背后同样是一个个家庭。另外，房企普遍都有内部员工的项目跟投制度。许多时候，跟投还带有强制性。一旦项目烂尾，跟投的钱谁来赔？还有永续债，不在负债表里，但也是别人的钱，赔还是不赔？当然，最弱势的人群当属建筑工人，他们被欠的薪金要不要优先赔？显然，预售的期房一旦烂尾，就难以收场，不可能再皆大欢喜。

在人口红利渐退，经济增速放缓，房价已达高位的大背景下，期房预售制已然弊大于利，不合时宜，现房销售将逐渐成为大势所趋。

楼花与期房的区别

1.概念不同:楼号是指楼号，代表购房权。其实只是购买优先权，而期房是指尚未建成，但已经处于出售状态的房屋，包括待售、在售、已售完的房屋；

2.而购买资金则不同:烂尾楼只是一种购买优先，需要的投资相对较少。但是远期住房的投资和正常购房是一样的，房贷需要付30%。

楼花是房地产市场的一个名词，是房地产期货的一个投资工具，意思是房地产开发项目没有完工。楼花也叫楼号，就是房子开工前，开发商拿出设计图纸让购房者认购。这个时候房价更便宜，也是炒房者更好的投资机会。如果说开发公司已经建好的房子是建成后的果实，那么开发公司正在建设但尚未完工的楼房，可以看作是这果实的花朵。这进一步导致卖楼花、卖楼花、炒楼花等。楼花的投机风险比现房大。

楼花投机的风险

1.危及金融安全:炒楼花会扭曲市场需求，甚至为一些不法分子逃税提供空间。这是一种期货投资，容易导致资金链断裂和还贷风险，尤其是楼市下跌时，风险会放大，危及银行。

2.掩盖市场的实际需求:很多人炒楼花，说明需求在增加。但是，烂尾楼是虚拟的，过多的操作会影响供求关系的不平衡，甚至会使市场大幅波动。房地产实际需求减少，导致房子卖不出去，而房价上涨，形成恶性循环。还有偷税漏税行为，带来严重的金融风险和社会问题。

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房地产是不是期货？

房地产的期房只能算是远期交易。不能算是期货

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

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